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整體資產(chǎn)評估報告范文
整體企業(yè)資產(chǎn)評估是對獨立企業(yè)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營獲利能力的經(jīng)濟實體的全部資產(chǎn)所進行的評估。下面是公文站小編整理的整體資產(chǎn)評估報告范文，供大家參考!
整體資產(chǎn)評估報告范文(一)
××××公司接受××××公司的委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，運用資產(chǎn)評估規(guī)定的方法和程序及我們認為必要的其他程序，對××××(以下簡稱××)擬進行整體改制設(shè)立股份有限公司而申報的全部資產(chǎn)和負債進行了評估。
本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ蕾Y產(chǎn)和負債實施了實地查勘、清查盤點核實、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在××××年××月×××日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下:
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
(一)資產(chǎn)占有方簡介
略
(二)委托方簡介
略
二、評估目的
××××××××，為×××公司進行整體改制設(shè)立股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)提供價值參考。
三、評估范圍和對象
略
此次納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。
四、評估基準(zhǔn)日
略
五、評估原則
略
六、評估依據(jù)
略
七、評估方法
本次評估是為委托方擬整體改制為股份有限公司提供價值參考，對其進行整體資產(chǎn)評估。由于委估企業(yè)為從事房地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè)，受諸多因素的影響，本所人員未收集到其客觀真實的收益預(yù)測情況資料，同時難以確定采用的收益折現(xiàn)率是否公允，故對采用收益現(xiàn)值法的評估結(jié)果難以做出準(zhǔn)確的判斷。所以，本所人員擬采用成本加和法為主進行本次評估，然后以收益現(xiàn)值法對其進行驗證。
八、評估過程
略
九、評估結(jié)論
略
凈資產(chǎn)評估值為6955.88萬元………………(成本法中
的總資產(chǎn)中沒有評估無形資產(chǎn))
十、特別事項說明
略
十一、期后事項說明
略
十二、評估報告法律效力
略
十三、評估報告書提出日期
略
整體資產(chǎn)收益現(xiàn)值法評估驗證說明
一、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用簡介
1.收益還原思路及收益現(xiàn)值法
收益還原思路，簡單地講就是“將利求本”的過程，即把企業(yè)在未來特定時間內(nèi)的預(yù)期收益還原為當(dāng)前的資本額或投資額。收益現(xiàn)值法是完成收益還原思路的評估方法，即收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
整體企業(yè)資產(chǎn)評估是對獨立企業(yè)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營獲利能力的經(jīng)濟實體的全部資產(chǎn)所進行的評估。整體企業(yè)資產(chǎn)價值從理論上分為兩個組成部分，其一是企業(yè)的構(gòu)成要素資產(chǎn)的價值之和，它們是整體企業(yè)資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)部分;其二是企業(yè)超額收益或減額收益所形成的不可確指的無形資產(chǎn)價值或經(jīng)濟性貶值。
從整體企業(yè)價值的定義以及資產(chǎn)評估角度出發(fā)，收益還原思路及收益現(xiàn)值法是評估整體企業(yè)價值的一條直接途徑。整體企業(yè)評估的直接對象是企業(yè)的整體獲利能力，收益還原思路及收益現(xiàn)值法就是以企業(yè)整體獲利能力為標(biāo)的進行的評估。
2.本評估項目收益現(xiàn)值法適用的前提條件
(1)企業(yè)所遵循的國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策、制度仍如現(xiàn)時狀況而無重大改變:
(2)企業(yè)所在地區(qū)以及經(jīng)濟業(yè)務(wù)涉及地區(qū)的社會政治、經(jīng)
濟環(huán)境無重大變化:
(3)企業(yè)將依法持續(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時基本保持一致;
(4)有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率基本保持不變;
(5)無其他人力不可抗拒及不可預(yù)見因素所造成的對企業(yè)重大不利影響:
(6)被評估企業(yè)的未來預(yù)期收益能夠預(yù)測，并能基本保證預(yù)測收益數(shù)額的合理性和可用性;
(7)與企業(yè)獲得未來預(yù)期收益相聯(lián)系的風(fēng)險也能估量，并能提供令人信服的根據(jù)。
3.整體資產(chǎn)評估公式
資產(chǎn)評估值(預(yù)期收益現(xiàn)值)=前若干年各年收益數(shù)×各年折現(xiàn)系數(shù)+(以后各年的年金化收益/本金化率)×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)
4.本次評估在應(yīng)用成本加和法對企業(yè)整體資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上，采用收益現(xiàn)值法進行驗證。
二、公司的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績與經(jīng)營優(yōu)勢
×××公司由某先生和某女士于1997年4月30日共同出資組建，在××市工商行政管理局登記注冊，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號為××××××××。公司住所:××××市××南路××小區(qū)××棟。2003年3月11日經(jīng)公司股東大會決議通過，公司新增注冊資本800萬元，由甲有限公司以實物資產(chǎn)投入，
注冊資本由人民幣500萬元變更為1 300萬元;同時公司于2003年3月27日辦理工商變更。公司法定代表人:×××;公司經(jīng)營范圍:從事房地產(chǎn)開發(fā);裝飾裝潢、五金交電、建筑裝飾材料、建筑機械、飲料、食品、副食品的銷售以及高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、游泳池、桌球、乒乓球、保齡球。在2000年4月30日經(jīng)××省建設(shè)廳批準(zhǔn)，公司取得三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(證書編號為××××××)。
公司自成立以來，先后在××××地區(qū)投資5 000萬元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬元，開發(fā)了××××高爾夫園林別墅區(qū)。該別墅區(qū)占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，××××公寓樓1棟，建筑面積45000前。
擁有高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、門球場、游樂場、室外游泳池、兒童游樂場、釣魚池等大型公益設(shè)施。××××因其人居環(huán)境優(yōu)越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺“中國房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)營模式豪宅樓房類開發(fā)模式獎。
三、評估依據(jù)
(1)公司前3年的資產(chǎn)負債表、利潤及利潤分配表等財務(wù)會計資料;
(2)公司的年度經(jīng)營計劃和財務(wù)計劃;
(3)公司發(fā)展規(guī)劃、技術(shù)改造計劃;
(4)資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場調(diào)查;
(5)公司領(lǐng)導(dǎo)和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場前景預(yù)測
公司銷售、成本、投資、管理等意見;
(6)有關(guān)政策、法律、法規(guī)、合同、協(xié)議、文件等。
四、公司的盈利預(yù)測
基于公司的投資計劃和融資計劃，以及對公司酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和即將投資的大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的分析，并根據(jù)公司的市場分析、銷售策略和定價原則，對今后5年的產(chǎn)品銷售情況進行了分析估計。新公司效益預(yù)測情況見表C2-17: 。
表C2-17新公司效益預(yù)測情況表 。 單位:人民幣元
五、折現(xiàn)率的選取
基于公司處于激烈的市場競爭之中，對公司未來預(yù)測存在很多不確定因素的考慮，確定風(fēng)險報酬率為5.5%，安全利率按四年期國庫券2.45%確定，故最終確定折現(xiàn)率為8%。
風(fēng)險報酬率估測采用累加法，計算公式為風(fēng)險報酬率=行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率，具體確定過程如下:
(1)×××公司屬房地產(chǎn)企業(yè)，公司自成立以來，先后在××××投資 5000萬元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬元，開發(fā)了××××高爾夫園林別墅區(qū)。該別墅區(qū)占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，××××公寓樓1棟，建筑面積45000 m2。根據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料和國家產(chǎn)業(yè)政策等因素，確定行業(yè)風(fēng)險報酬率為3%。
(2)××××地區(qū)因其人居環(huán)境優(yōu)越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺“中國房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)營模式豪宅樓房類開發(fā)模式獎”。在綜合考慮上述因素的基礎(chǔ)上確定經(jīng)營風(fēng)險報酬率為1%。
(3)××公司目前資產(chǎn)負債率較低，2003年3月31日公司資產(chǎn)負債率僅為18.38%，融資能力強，因此確定財務(wù)風(fēng)險報酬率為0.5%。
(4)進入29世紀90年代，××市政府抓住機遇，以房地產(chǎn)和旅游業(yè)為龍頭，吸引了大量外來投資者，使××市經(jīng)濟實現(xiàn)了騰飛，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了質(zhì)的飛躍，初步形成了中等城市的規(guī)模，為××市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，因此確定其他風(fēng)險報酬率為1%。
(5)最后確定的風(fēng)險報酬率=3%+1%+0.5%+1%=5.5%
六、評估值的計算過程
考慮到公司目前經(jīng)營狀況及公司提供收益預(yù)測資料，并結(jié)合評估人員了解到的實際情況，評估人員進行了5年的收益預(yù)測。公司整體評估計算及結(jié)果如下:
1.計算未來5年企業(yè)凈利潤的折現(xiàn)值之和(見表)
前5年收益現(xiàn)值之和:2274.59萬元
表 計算未來五年企業(yè)凈利潤的折現(xiàn)值表
2.從未來6年開始計算的永久性年金現(xiàn)值
第6年起收益在該年現(xiàn)值和三655.53/8%=8 194.125(萬元)
3.按第5年的折現(xiàn)系數(shù)將永久性年金現(xiàn)值折現(xiàn)至評估基準(zhǔn)日
第6年起收益現(xiàn)值和=8194.125×0.6806=5576.92(萬元)
4.計算持續(xù)經(jīng)營條件下收益現(xiàn)值之和，即為公司整體資產(chǎn)的評估價格
公司整體資產(chǎn)評估價格=2274.59+5576.92=7851.51(萬元)
七、評估結(jié)論
本評估是在上迷評估方法、程序、依據(jù)及假設(shè)條件下，運用收益現(xiàn)值法得出的公司整體資產(chǎn)評估結(jié)果為7851.51萬元。本次評估的依據(jù)是公司2001—2002年度實際經(jīng)營的各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、經(jīng)濟指標(biāo)及公司提供的收益預(yù)測資料，并考慮其今后發(fā)展情況遵循國家現(xiàn)行法律:法規(guī)和相關(guān)制度的有關(guān)規(guī)定，本著穩(wěn)健的原則進行的。但由于受諸多因素的影響，我們無法收集到客觀真實的收益預(yù)測資料以及難以確定采用的收益折現(xiàn)率是否公允，對采用的收益現(xiàn)值法評估結(jié)果難以作出正確的判斷，因此，本次評估結(jié)果僅是一種其他評估方法的驗證。
八、評估說明
評估是在公司能通過不斷地自我補償和更新，使公司持續(xù)經(jīng)營下去，并保證其獲利能力的基本假設(shè)下進行，未考慮不可抗力，如國際、國家政治、經(jīng)濟形勢突變、特大自然災(zāi)害等的影響。
評估過程中，收益額選用能綜合反映公司收益的基本指標(biāo)——公司凈利潤，即公司交納所得稅后利潤，根據(jù)資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法中收益還原所要求的一致性原則，還原后的公司價格，內(nèi)涵應(yīng)是所有者權(quán)益。
第三部分 案例點評
房地產(chǎn)行業(yè)是利潤率較高的行業(yè)之一，
這與經(jīng)濟的'發(fā)展，人民生活水平的提高，對住房的需求不斷攀升相關(guān)。本案例中被評估企業(yè)是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主，進行多元化經(jīng)營的綜合性民營企業(yè)。公司為了長遠發(fā)展，委托進行資產(chǎn)評估確定凈資產(chǎn)價值，以改制為股份有限公司。
對于持續(xù)經(jīng)營，有著良好發(fā)展前景的房地產(chǎn)類企業(yè)，用收益法評估企業(yè)價值最符合企業(yè)的公允價值。但由于現(xiàn)階段在企業(yè)改制中對凈資產(chǎn)的偏愛，評估機構(gòu)還是選擇了成本法評估企業(yè)的價值，并用收益法評估值作為企業(yè)價值的比照參考。
房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍廣，涉及的各項會計科目及明細科目多，評估機構(gòu)按評估資產(chǎn)屬性分成建筑、設(shè)備、存貨及財務(wù)四個小組，根據(jù)被評估企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報明細表等資料，會同相關(guān)人員分別對不同資產(chǎn)進行了清查，這樣可以較好地完成清查工作。
被評估企業(yè)的主要資產(chǎn)是已有房產(chǎn)、建筑施工設(shè)備、正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目和未開發(fā)的土地使用權(quán)等開發(fā)權(quán)利。對企業(yè)的自用房產(chǎn)評估機構(gòu)運用核算法確定其重臵價格，采用完損等級打分法和耐用年限法確定其成新率，估計自用房產(chǎn)的價格。
對已開發(fā)的別墅和土地開發(fā)權(quán)等用同類開發(fā)產(chǎn)品現(xiàn)行市場售價為基礎(chǔ)，考慮商業(yè)繁華度、交通便捷度等基礎(chǔ)配套設(shè)施區(qū)域因素差異和建筑績構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境綠化等個別因素差異進行修正調(diào)整。對于其他資產(chǎn)和負債都是采用評估實務(wù)中常用的成熟方法進行評估，使評估結(jié)果具有客觀合理性。
本案例在應(yīng)用成本加和法對企業(yè)整體
資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上，采用收益現(xiàn)值法進行驗證。評估機構(gòu)首先對企業(yè)的經(jīng)營形勢進行分析，根據(jù)近年來的公司業(yè)績進行了盈利預(yù)測，以凈利潤為預(yù)測的收益值。將預(yù)測期分為兩個階段，用累加的方法選取折現(xiàn)率，將預(yù)測的凈利潤折為現(xiàn)值，得出在假設(shè)條件下運用收益現(xiàn)值法得出的公司整體資產(chǎn)評估結(jié)果為7 851.51萬元，比運用成本加成法估計的價值6 955.88萬元高出。895.63萬元。這符合兩種方法評估的一般結(jié)果，因為用收益現(xiàn)值法評估的企業(yè)價值包括了企業(yè)商譽等無形資產(chǎn)的價值。
但用凈利潤為收益值，不太符合企業(yè)現(xiàn)金流入的內(nèi)涵，因為凈利潤指標(biāo)沒用考慮企業(yè)長遠發(fā)展所需的資本支出和營業(yè)流動資產(chǎn)的增加及原有固定資產(chǎn)折舊對企業(yè)所者現(xiàn)金流量的影響。
假定企業(yè)5年后收益值為一恒定額，也不符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，中國人口基數(shù)的龐大，房地產(chǎn)市場的龐大不會使該行業(yè)在短短的5年時間就停止發(fā)展，只要企業(yè)能順應(yīng)市場需求，將會不斷發(fā)展壯大。這兩個假設(shè)使企業(yè)價值的評估值偏低，不過這種方法在本案例中只是給用成本法評估進行對照參考。
整體資產(chǎn)評估報告范文(二)
xxx資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司接受金陵藥業(yè)股份有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對宿遷市人民醫(yī)院整體資產(chǎn)(不含土地)和負債進行了評估。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢征，對委托評估的資產(chǎn)和負債在2003年2月28日所表現(xiàn)的市場價值做出了公允的`反映。評估結(jié)果匯總?cè)缦?
金額單位:人民幣萬元
項目 帳面價值 調(diào)整后 評估價值 增減值 增值率%
帳面值
A B C D=C-B E=(C-B)/B×100%
流動資產(chǎn) 1,919.00 1,919.00 2,033.16 114.16 5.95
長期投資
固定資產(chǎn) 10,049.90 10,049.90 8,960.92 -1,088.97 -10.84
其中:在建工程 21.40 21.40 21.40
建筑物 6,422.91 6,422.91 6,625.73 202.82 3.16
設(shè)備 3,605.59 3,605.59 2,313.79 -1,291.80 -35.83
無形資產(chǎn) 650.18 650.18 650.18
其中:土地使用權(quán) 650.18 650.18 650.18
其他資產(chǎn)
資產(chǎn)總計 12,619.08 12,619.08 11,644.27 -974.82 -7.72
流動負債 7,004.65 7,004.65 7,004.65
長期負債 315.32 315.32 315.32
負債總計 7,319.97 7,319.97 7,319.97
凈資產(chǎn) 5,299.11 5,299.11 4,324.30 -974.82 -18.40
提請評估報告使用者注意以下事項:
⒈本評估報告的有效期為一年，即20xx年2月28日至20xx年2月27日;
⒉列入本次評估范圍的建筑物，宿遷市人民醫(yī)院僅提供了部分建筑物建設(shè)規(guī)劃許可證，部分房屋未提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件，提供房產(chǎn)證明的房屋全部為職工宿舍，本評估報告按帳面值列示;同時上述房屋所占土地為事業(yè)(醫(yī)院)劃撥用地，轉(zhuǎn)讓時會受到一定限制，本次評估的價值是在假設(shè)上述房屋已獲得合法權(quán)證條件下的評估價值，未考慮上述瑕疵事項對評估結(jié)果的影響。
⒊宿遷市人民醫(yī)院已取得38773.4平方米的劃撥土地使用權(quán)證以及新建門診樓以及新建職工及病員食堂用地的建設(shè)用地批準(zhǔn)書，但尚未取得土地使用權(quán)證，新建門診樓建設(shè)用地已支付拆遷補償費6501808.16元，本次評估對該醫(yī)院征用部分土地的拆遷費用以賬面值列示，土地處置以及具體評估結(jié)果請參見《土地估價報告》[寧大陸估價字(2003)第088號]。
⒋宿遷市人民醫(yī)院根據(jù)宿遷市市級機關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險暫行辦法(尚未正式下發(fā))，測算的欠繳職工養(yǎng)老保險統(tǒng)籌費1,632.48萬元，列示于其他應(yīng)付款，該款項尚未經(jīng)宿遷市勞動保障部門確認。
⒌本報告僅供委托方即金陵藥業(yè)股份有限公司進行投資決策參考之用，其他任何單位和個人因使用本報告造成的損失，與出具本報告的資產(chǎn)評估事務(wù)所和簽字的注冊資產(chǎn)評估師無關(guān)。
⒍請評估報告使用者在經(jīng)濟行為實現(xiàn)時認真閱讀評估報告全文。
評估機構(gòu)法定代表人:何xx
中國注冊資產(chǎn)評估師:潘xx
中國注冊資產(chǎn)評估師:陸xx
評估機構(gòu):xxx資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
20xx年xx月10日
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