土地價值評估報告
土地估價報告
第一部分 摘要
一、估價項目名稱
位于XXX的XX畝土地使用權(quán)價格評估。
二、委托估價方
ⅩⅩ公司
三、估價目的
為了ⅩⅩ公司能滿足對土地的投資開發(fā)需要，依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)，我們對委估土地使用權(quán)進(jìn)行估價，提供委估對象在估價基準(zhǔn)日的市場價值參考依據(jù)。
四、估價基準(zhǔn)日
XX年X月X日。
五、宗地的描述
綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個比較的實例，采用市場法進(jìn)行估價，估價結(jié)果為估價對象無權(quán)屬瑕疵和限制下的公開市場價值。
六、估價結(jié)果
估價人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對土地使用權(quán)價格采用市場法測算，估價人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權(quán)價格為： 土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝)
七、估價師簽名
第二部分 評估的過程
待評估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評估其X年X月X日的市場價格。我們通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。
1、進(jìn)行交易情況修正 經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。
2、進(jìn)行交易時間修正 根據(jù)調(diào)查，X年X月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100=1.04
3、進(jìn)行區(qū)域因素修正 采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。 根據(jù)各個區(qū)域的具體情況進(jìn)行打分，以被評估對象的各個因素的分值為標(biāo)準(zhǔn)值，即以打滿分處理，以下為被評估對象的具體情況。
則A地以被評估對象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：
...
B地以被評估對象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：
...
C地以被評估對象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：
...
于是可以得到： 交易實例A區(qū)域因素修正系數(shù)=100/176=0.568 交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/206=0.485 交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/144=0.694 4、進(jìn)行個別因素修正
(1)關(guān)于面積因素的修正: 對土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的.價格會比A、B交易實例價格低6%，估宗地的價格會比C交易實例價格高3%。 經(jīng)過計算得到面積修正系數(shù)為： 交易實例A的面積修正系數(shù)=0.94 交易實例B的面積修正系數(shù)=0.94 交易實例C的面積修正系數(shù)=1.03 (2)關(guān)于容積率因素的修正: 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是： 容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例A的容積率修正系數(shù)=100/140=0.714 交易實例B的容積率修正系數(shù)=100/275.2=0.363 交易實例C的容積率修正系數(shù)=100/104=0.962 個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例A的個別因素修正系數(shù)=0.94×0.714=0.671 交易實例B的個別因素修正系數(shù)=0.94×0.363=0.341 交易實例C的個別因素修正系數(shù)=1.03×0.962=0.991 5.計算比準(zhǔn)價格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(萬元/ 畝) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(萬元/ 畝) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(萬元/ 畝) 6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 由于B實例的值為異常值，應(yīng)予以剔除。其他結(jié)果相近，則取其平均值作為評估結(jié)果。故宗地D的評估結(jié)果為： 待估宗地評估價值(單價)=(609.8+400.55)/2 =505.175(萬元/ 畝) 待估宗地評估價值(總價)=505.175×49.216=24862.69萬元
第三部分 土地估價結(jié)果
一、估價依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)等法律法規(guī)，并且委托估價方提供的相關(guān)資料和受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲取的資料進(jìn)行估價。
二、土地估價
1、估價原則
地產(chǎn)評估應(yīng)遵循公開、公正、公平的工作原則，同時應(yīng)根據(jù)估價目的和選用的估價方法，在估價過程中把握適用的經(jīng)濟原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動原則等原則，使得在估價過程中，要按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、科學(xué)、 合法的原則進(jìn)行土地價格評估。做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密。
2、估價方法
根據(jù)“城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程”和估價人員現(xiàn)場查勘，對估價對象和參考示例進(jìn)行的特點及宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理，并結(jié) 合估價對象的實際情況，采用市場比較法評定土地價格。
3、估價結(jié)果
估價人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對土地使用權(quán)價格采用市場比較法測算，估價人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權(quán)價格為： 土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝)
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